Рефинансиране на кредит – защо не е добра идея да се “жените” за вашата банка?

Рефинансиране на кредит е нещо, за което всички сме чували. Но какво всъщност значи? Съществуващата кредитна експозиция се погасява изцяло или частично с нов банков заем, който в повечето случаи е с по-добри условия. 

Често клиентите се възползват от този процес, за да изтеглят и допълнителна сума. Но както и да го въртим, това значи теглене на нов кредит. Само по себе си, това е обвързано с ново проучване на кредитната история на клиента, доходите му и всичко останало, което се гледа при кандидатстване за кредит.

Как стоят нещата за банката?

За банката рефинансиране на кредит също означава де факто нов кредит (и особено нов клиент). По тази причина често в края на годината банките излизат с оферти за рефинансиране. Идеята е да си стимулират и гарантират последно тримесечие. Няма лошо!

През 2020 г. доживяхме банка, чийто отдел “Риск” прояви някакво интересно прозрение и излезе с оферта за рефинансиране. Офертата гласи, че ако вие сте обслужвали без проблем последните четири-пет години кредитната си експозиция, ще ви направи предложение без доказване на доходи. Тоест, рефинансиране на дълга ви в предишната банка, без цялото проучване, за което говорихме.

А как се доказват доходи в България?

Доказването им винаги е било интересно на територията на България. Знаете причините и тази оферта е интересна за нас, от чисто професионална гледна точка. Въпросната банка си покрива риска на база на вашето историческо поведение. Ако вие, при всичките условности, които се случиха нарочно или случайно, сте запазили равновесие и сте обслужвали експозицията си 5 години. Тези, които са доказали платежоспособност, финансова дисциплина, отношение и разум, то тогава защо не. Звучи много добре!

В класическия случай при офертите за рефинансиране на кредит, лихвата е основният фактор. Тя се котира срещу профила на клиента, но офертите се въртят около поемането на допълнителните разходи.

Частично или пълно (това е относно разходите за ипотека), понякога банката премахва нейната такса, която най-често, е една и съща за усвояване, кандидатстване, но има различни имена. Възможно е банката да поеме новата пазарна оценка и частично нотариалните такси, както и таксата за изповядване на новата ипотека. 

Законът гласи…
Знаете ли, че при жилищния кредит законът не позволява такса за предсрочно погасяване, след като сте платили първите 12 месечни вноски? Ако погасите кредита по-рано, банката може да поиска обезщетение до 1% от предсрочно погасената сума. По-голямо обезщетение може да търси само по изключение – ако докаже, че е претърпяла по-голяма загуба. Това е уредено в чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. За рефинансирането това означава едно: ако кредитът ви е на повече от година, предсрочното погасяване на стария кредит не би трябвало да ви струва такса.

Отваряме скоба. Рефинансирането има смисъл, единствено и само ако, въпреки липсата на такси за новата банка и частичното или пълно поемане на нотариалната такса, има математика. В рамките на последната година математика няма. 

Да вземем пример: кредитът ви е с лихва 3,1%, а новата банка предлага 2,8%. При остатък от 10 000 евро за 20 години вноската пада с около 1,50 евро на месец. При 100 000 евро за 20 години пада с около 15 евро на месец, тоест около 3 600 евро за целия срок. В първия случай вие сами ще прецените дали си струва това упражнение. Във втория цифрата вече е интересна, но я сравнете с разходите по новата сделка. А какво е упражнението? Нови документи за вас и нови документи за имота. Така че ако няма математика дори административната нужда от ваденето на актуални документи, не си струва.

Разбира се, за по-старите експозиции сме длъжни да ви подсетим и да ви обърнем внимание. Не, че не се случва да имам клиент, който 10 г. плаща ипотека на скандално високи лихви. Защо не са коригирани е една друга тема… Защо той не се е сетил да предоговаря, е втора тема… В крайна сметка сме стигнали до единствения извод – рефинансиране.

Ако няма математика, рефинансирането не е упражнение. Въпреки напудрените и хубави оферти за рефинансиране на кредит.